Wertermittlungsverfahren für die Ermittlung des Marktwertes / Verkehrswertes

Im Zuge einer Immobilienbewertung wird durch einen sachverständigen Gutachter in einem umfangreichen und komplexen Prozess der Verkehrswert / Marktwert einer Immobilie ermittelt. Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert werden synonym verwendet.

Ziel ist es, einen marktgerechten Wert festzustellen, zu dem ein Verkäufer und ein Käufer - ohne äußere Zwänge und bei rein rationaler Betrachtung der betreffenden Immobilie - handelseinig werden können. Der Verkehrswert soll dabei einen realistischen Wert widerspiegeln, der alle relevanten Faktoren berücksichtigt, die zum Zeitpunkt des Verkaufs maßgeblich sind.

§194 BauGB: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Die Verkehrswertermittlung wird in Deutschland gewöhnlich in einem der drei nachfolgend beschriebenen Wertermittlungsverfahren festgestellt, welche in der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) normiert sind:

• Vergleichswertverfahren:

  Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus Vergleichskaufpreisen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses abgeleitet. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Das Modell für die Ermittlung des Vergleichswerts ist in den §§ 13, 15 und 16 ImmoWertV beschrieben.

• Sachwertverfahren:

  Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn das Vergleichswertverfahren mangels einer ausreichenden Anzahl von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ausscheidet und die Ersatzbeschaffungskosten des Wertermittlungsobjektes nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs preisbestimmend sind. Dies sind in erster Linie eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei deren Nutzung nicht der Ertrag, sondern ein besonderer persönlicher Nutzen im Vordergrund steht. Das Sachwertverfahren (gem. §§ 21-23 ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts.

• Ertragswertverfahren:

  Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Das Ertragswertverfahren wird vorzugsweise angewendet, wenn der aus dem Grundstück nachhaltig zu erzielende Ertrag von vorrangiger Bedeutung für den Wert des Grundstücks ist (z. B. Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Gewerbeobjekte). Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 17 - 20 ImmoWertV beschrieben.

Welches der vorgegebenen Verfahren zur Ableitung des Verkehrswerts herangezogen wird, hängt in aller Regel vom Kaufverhalten und den zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten ab.

Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für Ihre Immobilie oder ihr Grundstück sprechen Sie uns bitte an.